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“房抵贷”大地震!司法部叫停不动产处分全项公证

日期:2017年9月27日 15:19

前段时间,北京数十名老年人遭遇“以房养老”骗局的新闻引起了全社会的广泛关注。一些人利用高额回报诱骗老年人,在公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证和对房产全权委托处理的公证(包括解押、销售房屋、过户等),在老人不知情的情况下偷偷将老年人房产过户,给老年人带来巨大的财产损失,此事件涉及北京多家公证处。鉴于近期全国各地发生的数起公证机构、公证员为虚假的公证申请人和不真实的公证事项办理公证的案件,司法部近日印发《关于公证执业“五不准”的通知》(以下简称《通知》),对于进一步规范公证执业行为提出明确要求。

“五不准”相关规定

不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证

公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,高质冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别核验等程序,不得办理公证。申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请,应当由有经验的公证人员认真审核。

不准办理非金融机构融资合同公证

在有关管理办法出台之前,公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间(经人民银行、银监会、证监会、保监会,商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外)的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

不准办理涉及不动产处分的全向委托公证

公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

不准办理具有担保性质的委托公证

公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时,应当严格审查申请人的真实意思表示,审查其与委托人是否具有亲属关系,不得办理名为委托实为担保,或者可能存在担保性质的委托公证。

不准未经实质审查出具公证书

公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项,除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外,还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实,全过程记录存档,必要时应当录音录像。

而房先生认为,其中两点会对部分地区开展的“房抵贷”业务产生重大影响。

对“房抵贷”业务产生的影响

1、不准办理非金融机构融资合同公证。意味着,除同业拆借外,借款合同主要分为金融借款合同纠纷与民间借贷纠纷两大类,其中金融借款合同纠纷贷款人为银行等金融机构。从规定来看,金融借款合同可以办理赋予强制执行效力公证,不受影响,民间借贷合同(自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的借贷)在今后将无法再办理赋予强制执行效力公证,但小贷公司、典当行等经授权从事发放贷款业务的机构不受影响。

2、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。按条文规定,如果委托人想针对抵押、解押、出售、代收房款等事项委托代理人进行办理,在办理委托公证时,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,在涉及抵押、解押、出售等事项时,不得办理一次性授权,只能针对上述事项分别作出委托公证,并且在公证书中不得设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。房先生认为,上述规定会对我国部分地区民间金融市场的“房抵贷”业务产生重大的影响。

集中管理,一事一审

《通知》颁发后,除经人民银行、银监会、证监会、保监会,商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构外,公证机构不得再为自然人、法人、其他组织之间及其相互之间签订的借款人办理赋予强制执行效力公证。这也加大了审核的公证力度,拒绝某些组织有可乘之机。

其中“重大事项一次一委托”的原则,公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

《通知》的发布,不仅会给民间金融领域的“房抵贷”业务产生影响,对二手房交易市场的“赎楼”业务也会产生比较大的影响。

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