成本法中房地整估路径的思考与运用
一、房地整估路径的基本公式
房地整估路径的基本公式为：旧的房地价值=新的房地市场价格-旧的房地减价
根据2022版《房地产估价原理与方法》：“房地整估”是旧的房地重新购建成本为重新购置与旧的房地（如二手房）相似的全新状况的房地产（如同地段同品质同权益的新建商品房）的必要支出（如市场价格），也就是把旧的房地作为一个整体，采用比较法求取与其相似的新的房地产的市场价格。
上面这句话似乎只是介绍了房地重新购建成本，并没有把房地整估整个过程介绍完。根据房地整估的基本公式，还应该加上一句话：再用采用比较法求取的与其相似的新的房地产的市场价格减去因其折旧而造成的市场价格降低而得到估价对象成本价值的路径。
比如对一套二手房进行估价，我们可以运用以下公式求取其成本价值：
二手房市场价格=新建商品房市场价格-二手房减价
二、房地整估路径的适用对象
对于加油站、特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑、学校、医院等房地产，其新房成交案例较少，且相对来说不容易获取，不太好适合这个路径。且对于上述房地产，我们在房地产估价实务中，对其单套用房进行估价的实际需求也较少，如果求取成本价值，用房地合估或者房地分估显然更为合适。
三、房地整估路径成本法与比较法的比较
重新购置全新状况的估价对象的必要支出（简称重新购置价格），相当于比较法中的可比实例成交价格。但是，从经济和效率上来说，在可比实例足够的情况下，直接用比较法求取估价对象的价格是不是比房地整估路径成本法效率更高呢？比如，可比实例直接都采用新商品房，然后在比较法中对新商品房用各比较修正因素进行修正，从而得出估价对象旧商品房的价格，这样显然更为简单高效，那为何要选用房地整估路径成本法呢？
如此一来，就相当于把比较法复杂化了，个人认为，这就多此一举了，大可不必。房地整估路径成本法不是对比较法的复杂化，不是对比较法的无效重复。
因为，成本法估价的适用对象有如下两类房地产：
如果有足够的案例，可以用足够的案例通过比较法求取，如果没有足够的案例，有一两个案例也可以用来确定全新状态房地产价格，甚至可以用估价对象本身的价格，比如可用估价对象在刚完工时全新状态的市场价格，用指数调整法将估价对象全新状态下的历史价格调整到价值时点的价格。
如此运用房地整估路径成本法就可作为比较法的拓展补充，而不是对比较法的无效重复。如果在收集到足够的全新房地产可比实例情况下再用比较法对其进行修正，得出估价对象全新状况下的价格，再对其进行折旧减价修正得出估价结果，从经济上和效率上都是不合理的，这就是对比较法的无效重复。
文章来源：[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；柴强主编.《房地产估价原理与方法》[M]. 北京:中国建筑工业出版社、中国城市出版社, 2022. 8
[2]恒通评估：唐阳；
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